노필립 변호사 "부동산명도소송, 임차인 퇴거 거부 급증···계약 종료 후에도 버티면 강제집행"

[이넷뉴스] 최근 전·월세 시장의 불안정과 경제적 상황 악화로 인해 임대차 계약이 종료된 뒤에도 임차인이 주택 또는 상가를 비워주지 않는 사례가 전국적으로 늘고 있다. 특히 임대인이 사적 대화를 통해 해결하려다 오히려 갈등이 장기화되면서, 결국 부동산명도소송과 강제집행까지 이어지는 분쟁이 증가하고 있다. 현장에서는 “계약은 끝났는데 세입자가 집을 비워주지 않아 1년 넘게 수익 손실이 발생했다”는 하소연이 빈번하게 들린다.

부동산명도소송은 임대차계약이 종료된 이후에도 임차인이 목적물을 반환하지 않는 경우 제기하는 소송으로, 법원에서 점유 이전을 명령받아 강제집행을 통해 퇴거시키는 절차다. 임대차 종료 사유에는 ▲계약 기간 만료 ▲해지 통보 ▲차임 연체 ▲용도 위반 등이 포함된다. 특히 2기 이상 임대료를 연체한 경우는 ‘즉시 해지’ 사유로 인정되어 임대인은 신속하게 명도 절차에 착수할 수 있다.

문제는 많은 임대인이 임차인과의 관계 악화를 우려해 조치를 미루다가, 결국 손해만 커지는 경우가 많다는 점이다. 예컨대, 계약이 끝난 상가에서 영업을 계속하던 임차인에게 “조금만 더 쓰게 해달라”는 요청을 받아 묵시적으로 허용해주면, 향후 명도 소송에서 쟁점이 될 가능성이 크다. 임차인 측은 “임대인이 사실상 사용을 동의했다”고 주장할 수 있고, 이는 점유의 정당성을 둘러싼 불필요한 공방으로 이어질 수 있다.

또한 전세사기나 보증금 미반환 사례가 증가하면서, 임차인이 “보증금을 돌려받기 전에는 절대 나갈 수 없다”며 퇴거를 거부하는 경우도 많다. 그러나 법적으로는 보증금 반환 문제와 명도 문제는 별개의 사안이며, 임차인이 보증금 미정산을 이유로 점유를 지속할 권리는 없다. 이 부분은 실제 분쟁에서 가장 많이 오해되는 부분 중 하나이며, 재판에서도 자주 다투어진다.

법무법인오현 노필립 부동산전문변호사에 따르면, 부동산명도소송을 신속하게 진행하기 위한 핵심 전략은 다음과 같다. 첫째, 계약 종료 사실을 명확히 입증할 자료 확보다. 계약서, 해지 통보 내용증명, 차임 연체 내역, 점유 상태 사진 등이 모두 근거 자료가 된다. 둘째, 소송 전 단계인 점유이전금지가처분을 통해 임차인이 제3자에게 점유를 넘기며 시간을 끄는 상황을 사전에 차단할 필요가 있다. 이를 하지 않으면 명도 판결을 받아도 ‘점유자 변경’을 이유로 집행 자체가 지연될 수 있다.

또한 임대인은 소송과 별도로 손해배상(차임 상당 손해배상)까지 청구할 수 있다. 임차인이 불법 점유를 지속한 기간 동안 발생한 임대료 상당액을 청구할 수 있으며, 이는 명도 판결과 함께 병합 청구하는 방식으로 진행된다. 실무에서는 이 손해배상 청구가 임차인의 조기 퇴거를 유도하는 유력한 수단으로 작용하기도 한다.

법무법인오현 노필립 부동산전문변호사는 “명도 소송은 단순한 퇴거 요구가 아니라, 법적 절차를 철저히 갖춰야만 신속한 결과를 얻을 수 있는 사건”이라고 강조한다. 실제로 법무법인 오현 사건에서도 임대인이 6개월간 임차인의 퇴거 거부로 고통을 겪던 사안에서, 변호인단이 계약 종료 증거·연체 자료·가처분 신청을 모두 준비해 1심 판결과 동시에 강제집행을 진행하여 임대인을 보호한 사례가 있다.

부동산 분쟁은 늦어질수록 임대인의 손해는 커지고, 임차인의 점유권 주장은 더 복잡해진다. 따라서 목적물을 조속히 회수하기 위해서는 초기 단계부터 전문 변호사의 조력을 받아 '계약 종료 증거 확보 → 명도소송 제기 → 가처분 → 강제집행'까지 일관된 전략을 세우는 것이 최선이다.

박정훈 기자(parkhoon@enetnews.co.kr)